Meine erste Zwangsversteigerung

Mehrmals im Monat durchforste ich die Immobilienportale nach Neuheiten in meiner Stadt. Ich finde es interessant zu sehen, welche Objekte zu welchen Preisen angeboten werden. Nebenbei behalte ich den Überblick über den lokalen Immobilienmarkt. Dabei bin ich auf eine Wohnung in der Zwangsversteigerung aufmerksam geworden, die einfach perfekt in mein kleines Immobilienportfolio gepasst hätte. Ich beschloss, mir diese genauer anzusehen.

Das Gutachten

Vor jeder Zwangsversteigerung bestellt das zuständige Vollstreckungsgericht einen vereidigten Gutachter. Dieser nimmt die Immobilie von außen und innen (sofern der Eigentümer ihm den Zutritt gewährt) in Augenschein und schätzt den Verkehrswert. Das Gutachten ist für den potentiellen Käufer deshalb meist die einzige Informationsquelle. Das Gutachten konnte ich vier Wochen vor dem Versteigerungstermin kostenlos von der Internetseite des Amtsgerichts herunterladen.

Die Sicherheitsleistung

Wer an einer Zwangsversteigerung teilnehmen will, muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes beim Gericht hinterlegen. Die Sicherheitsleistung kann entweder als Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, als Bankbürgschaft oder als Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse hinterlegt werden. Bei der Überweisung müssen Kaufinteressenten unbedingt die Frist beachten! Liegt dem Versteigerungsgericht der Nachweis über die Sicherheitsleistung nicht spätestens zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin vor, werden die Gebote des jeweiligen Bieters zurückgewiesen. Um ganz sicher zu gehen, habe ich die Sicherheitsleistung drei Wochen vor dem Versteigerungstermin überwiesen.

Die Immobilie

Versteigert wurde eine 62 qm große Zweizimmerwohnung in einem U-förmigen Wohnblock aus insgesamt zehn Häusern mit Baujahr1927 in Innenstadtlage. Sowohl das Stadtzentrum als auch der Hauptbahnhof sind von der Wohnung aus fußläufig in wenigen Minuten erreichbar.

Ich kenne die Gegend weil ich regelmäßig an dem Wohnblock vorbeikomme. Der Innenhof ist sehr gepflegt mit Garagen, Rasenflächen, Bäumen und Gärten. Nirgends liegt Müll oder Unrat herum. Die Dächer der Häuser wurden in den letzten beiden Jahren erneuert. Die Fassade sieht ebenfalls neu aus. Die angebotene Wohnung liegt im zweiten Stock und hat einen Balkon in Richtung Innenhof, von dem aus man die Nachmittagssonne genießen kann. Die Bewohnerstruktur des Wohnblocks ist gutbürgerlich: Berufstätige Paare mit und ohne Kinder, Einzelpersonen, Rentner und Studenten – soweit ich es von außen beurteilen kann.

Insgesamt eine wirklich schöne Immobilie in bevorzugter Wohnlage. Laut Gutachten beträgt der Verkehrswert 70.000 €. Aus dem Gutachten habe ich außerdem erfahren, dass die Fenster der Wohnung im Jahr 1982 und das Bad zuletzt im Jahr 1999 modernisiert wurden. Heiztherme und Heizkörper gelten als erneuerungsbedürftig. Für eine Erneuerung von Therme und Heizkörpern veranschlage ich grob 12.000 €. Einziger Wermutstropfen: Zur Wohnung gehören weder ein Keller noch ein PKW-Stellplatz. Die Wohnung wird derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt.

Die Hausverwaltung des Wohnblocks kenne ich von einer meiner eigenen Mietwohnungen. Ich habe gleich angerufen, um nach den Protokollen der Eigentümerversammlungen zu fragen, aber leider durfte mir die Sachbearbeiterin keine Informationen herausgeben. Danach habe ich einen kurzen Moment lang überlegt, ob ich einfach beim Eigentümer klingeln sollte um zu fragen, ob ich die Wohnung anschauen darf. Dreistigkeit siegt – so sagt man. Ich habe es nicht getan, es wäre mir zu peinlich gewesen, den Eigentümer zu belästigen.

Der Versteigerungstermin

Als ich am Tag der Versteigerung beim Amtsgericht eintraf wurde mir schnell klar, dass Zwangsversteigerungen längst kein Geheimtipp mehr sind. Im Wartebereich vor dem Gerichtssaal herrschte großer Andrang. Es waren schätzungsweise 40 Personen gekommen, die sich nach der Saalöffnung langsam durch die Eingangstür schoben. Zwischen den Leuten entdeckte ich auch einen Makler, mit dem ich im letzten Jahr zwei Wohnungsbesichtigungen durchgeführt hatte. Selbst nachdem die Türen geschlossen waren und die Versteigerung bereits begonnen hatte, kamen immer noch ein paar Nachzügler in den Saal geschlichen.

Zu Beginn der Zwangsversteigerung verlas der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen. Alle Bieter müssen die bestehen bleibenden Rechte aus der Abteilung II und III des Grundbuches beachten. Anders als bei einem regulären Immobilienverkauf werden die bestehen bleibenden Rechte nämlich nicht aus dem Verkaufspreis abgelöst. Sie müssen stattdessen nach dem Erwerb der Wohnung vom Käufer abgelöst – auf deutsch also bezahlt werden. Aus diesem Grund muss der Bieter die bestehen bleibenden Rechte immer zu seinem Gebot hinzuaddieren. Im Fall der versteigerten Wohnung war in Abteilung II lediglich ein Kanalleitungs- und Duldungsrecht der Stadt aus dem Jahr 1939 eingetragen, welches vom Rechtspfleger mit 250 € beziffert wurde.

Aus den anschließenden Ausführungen des Rechtspflegers erfuhren die Anwesenden den Grund für die Zwangsversteigerung: eine Ehescheidung. Weil sich die Ex-Partner bei der Trennung nicht einigen konnten, hatte die Ehefrau die Zwangsversteigerung beantragt. Der Ehemann war im Gerichtssaal anwesend, die Frau nahm nicht teil.

Im Anschluss wurde die eigentliche Versteigerung eröffnet. Laut Gesetz muss diese mindestens 30 Minuten dauern. Um erstmalig ein Angebot abzugeben mussten die Bieter mit ihrem Ausweis nach vorne zum Tisch des Rechtspflegers kommen. Jedes Gebot und der Name des jeweiligen Bieters wurden vom Rechtspleger laut wiederholt. Nachdem sich zunächst niemand so richtig zu trauen schien, bot ein Mann schließlich 50.000 €. Danach ging es Schlag auf Schlag. Der Ehemann war fest entschlossen, seine Wohnung zu behalten und bot direkt im Anschluss 70.000 € für die Wohnung. Danach folgten einige höhere Gebote, welche vom Ehemann jedoch immer wieder überboten wurden. Relativ schnell war ein Kaufpreis erreicht, für den sich das Vermieten nicht mehr lohnte. Da mein persönliches Maximalgebot unter 70.000 € lag, kam ich überhaupt nicht zum Zug.

Gegen Ende der Versteigerungszeit lieferten sich der bisherige Eigentümer und eine ältere Frau ein Bietfinale, bei dem die Frau den Mann insgesamt fünfmal um jeweils 100 € überbat. Im Gegenzug rundete dieser sein Gebot auf den nächsten vollen Tausender auf. Erst bei 101.000 € erhielt er schließlich den Zuschlag. Das ganze mutete so grotesk an, dass ich mich frage, ob die Frau den Preis im Auftrag der Gläubigerin absichtlich hochgetrieben hat.

Anschließend verkündete der Rechtspfleger das Ende der Zwangsversteigerung. Um die Sicherheitsleistung zurückzuerhalten, musste ich ein Formular mit meinem Namen und meiner Bankverbindung ausfüllen und beim Rechtspfleger abgeben. Danach bin ich gegangen.

Fazit

Ich fand es interessant, so eine Zwangsversteigerung einmal live mitzuerleben. Sollte ich jemals wieder zu einer Zwangsversteigerung gehen, dann weiß ich was mich erwartet. Im Moment scheinen die Chancen, eine Top-Wohnung zu einem günstigen Preis ersteigern zu können wegen des anhaltenden Immobilienbooms eher schlecht zu stehen. Zumindest werde ich in der nächsten Zeit erstmal nicht aktiv weitersuchen.

Der Gerichtstermin hat mir nochmal gezeigt, wie leicht eine Scheidung zum finanziellen Desaster werden kann. Deshalb gilt für die Ehe: Lass es sein oder ziehs durch! 😉

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